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民商法論文:韓國傳貰制度及其借鑒和啟示

職稱驛站所屬分類:民商法論文發布時間:2011-12-30 08:56:39瀏覽:1

  摘要:傳貰是韓國特有的房屋租賃制度。傳貰制度促進了房地產的合理利用和資金的快速融通,有助于緩解低收入階層的住房難題和穩定住房市場。傳貰制度的合理成分,對于改善和解決城鎮居民的住房問題具有重要的啟示和借鑒意義。

  摘要:傳貰是韓國特有的房屋租賃制度。傳貰制度促進了房地產的合理利用和資金的快速融通,有助于緩解低收入階層的住房難題和穩定住房市場。傳貰制度的合理成分,對于改善和解決城鎮居民的住房問題具有重要的啟示和借鑒意義。
  關鍵詞:韓國論文;傳貰論文;租賃論文;房屋
  
  韓國有一個特別的房屋租賃制度,稱為“傳貰”。“傳貰”是韓國特有的物權/債權制度。簡單地說,“傳貰”就是房客在簽約入住前交給房東一定額度的押金,“傳貰”合同期滿后,房東則將全部傳貰金返還給房客。傳貰合同一般每兩年一個周期,雙方可以協議續簽。一般來說,最初交的傳貰金是合同標的房產價格的60-70%。在“傳貰”的有效合同期間,房客不需要再向房東交任何房租,房東雖然讓渡了在一段時間內的占有和使用房子的權利,則獲得了對傳貰金的使用權。
  
  一、傳貰的概念及性質論文
  傳貰是指,支付傳貰金并且根據不動產的用途使用、收益的關系。傳貰是僅韓國特有的,是在韓國高度發達的習慣上的不動產特別是建筑物借貸的形態。“傳貰”中的“貰”是指,“出租、出借”。傳貰的法律性質是特殊的借貸或者是有金錢消費借貸的混合契約。傳貰和一般的借貸不一樣的地方是,其標的物為不動產。在韓國,租賃他人不動產的方法有兩種,“傳貰”和“月貰”。前者主要用于居住用建筑物上,而后者用于營業用建筑物上。
  對于傳貰最早的記錄是在慣習調查報告書中。并且根據當初朝鮮高等法院的判例,“傳貰是傳貰契約中傳貰權人對相對方交付傳貰金,并在所定期間(存續期間)內,占有、使用相對方所有的房屋,以相互享有家賃(租賃)及傳貰金的利子(利息)為內容的雙務契約”。而根據慣習調查報告書可得知,“月貰是以每月交付租金的方式租賃房屋”。與月貰相比較,傳貰被更多人所用,在保護雙方利益方面更為平衡。
  根據《韓國民法》第303條規定:傳貰權是指,傳貰權人支付傳貰金,并在一定期限內根據不動產的用途占有、使用、收益,于傳貰權消滅時,傳貰權人返還不動產,并取得傳貰金的權利。《韓國民法》第303條第2項規定:傳貰權以不動產為標的物,農耕地不能作為傳貰權的標的物。
  一直作為習慣法而流傳下來的傳貰權,在其被收入到物權之后,學術界也對傳貰權的法定性質產生過許多爭議。多數人認為,傳貰權具有用益物權和擔保物權這兩種法律性質(特殊用益物權)。用益物權說認為:傳貰權是純粹的用益物權,因為其本質是使用、收益他人不動產的權利。擔保物權說認為:傳貰權的擔保物權的性質。根據《韓國民法》第318條的規定:傳貰權的設定者遲延履行傳貰金的返還,則傳貰權人可以根據民事執行法的規定對傳貰權的標的物進行拍賣。雖然傳貰權人的拍賣請求權沒有優先的效力,但從立法精神上可以解釋,在任意拍賣的場合,根據《拍賣法》的規定事實上認定其優先受償的效力。另外,根據《韓國民法》第304條、第305條之規定,對傳貰權上設定了法定地上權和地役權,可以得知其設定的目的是為了保護標的物不動產的擔保價值。特殊用益物權說認為:傳貰權既不屬于純粹的用益物權,也不屬于純粹的擔保物權,而是兼有用益物權和擔保物權的性質。根據《韓國民法》第303條的規定:傳貰權人支付傳貰金,并在一定期限內根據不動產的用途占有、使用、收益,于傳貰權消滅時,傳貰權人返還不動產,并取得傳貰金的權利。傳貰權人對該不動產的傳貰金,較后順位權利人及其他債權人享有優先受償權。
  二、傳貰權的取得與效力論文
  (一)傳貰權的取得
  傳貰權的取得有多種,如當事人之間的契約、傳貰權的登記、傳貰權的讓與和繼承等。其中,傳貰權的取得主要是根據當事人之間的契約而設定傳貰權,并且以登記的方式確立傳貰權。而傳貰權的讓與取得可以通過傳貰權人的轉傳貰而取得。傳貰權的成立應當具備以下幾個要件,即當事人之間設定傳貰權契約、登記和交付傳貰金。在實踐中,登記僅僅是作為法律中的規定,很多當事人都予以逃避,而傳貰金的金額只有登記才能對抗第三人,因此傳貰金只能以債權債務的方式存在。在韓國判例中,都以支付傳貰金為傳貰權成立的要件。
  (二)傳貰權的存續期間
  對于傳貰權的存續期間,原則上是由當事人約定,但根據《韓國民法》第312條規定:傳貰權的存續期間最長不能超過十年。當事者之間,若約定期限超過十年,縮短為十年:若存續期間屆滿,傳貰權歸于消滅時,當事人可以變更設定契約,但自更新之日起不得超過十年。(三)傳貰權的效力
  傳貰權的效力根據《韓國民法》的規定可分為以下幾種:
  1.對建筑物傳貰權、地役權、租賃權的效力論文
  第一,在對土地之上建筑物設定傳貰權時,傳貰權的效力及于該土地上的地役權或租賃權。
  第二,前項情況下,若沒有傳貰權人的同意,傳貰權的設定者不能行使消滅地上權或者租賃權的行為。
  2.建筑物的傳貰權和法定地役權
  第一,土地和建筑物屬于同一個人所有時,對該建筑物設定傳貰權,認定其土地所有權的特別繼承人對傳貰權人設定了地役權
  第二,但是,前項情況下,土地所有權者不能對他人出租或者以出租為目的設定地役權或者傳貰權。
  (四)傳貰權的消滅
  傳貰權的消滅,在物權法規定的消滅事由的基礎上,另有其特有的消滅事由。如物權法中規定的,標的物的滅失、傳續期間屆滿、消滅時效、混同、土地征用、因優先于傳貰權的抵押權的實現等,屬于消滅的一般事由。另外,傳貰權設定者的消滅請求、傳貰權的消滅通告、傳貰權的拋棄等,都可以成為消滅事由,這也是傳貰權消滅的特殊事由。
  1.傳貰權的消滅請求。傳貰權人違反傳貰權設定的契約或者不以不動產的用途使用、收益的,傳貰權設定者可以請求消滅傳貰權。并且傳貰權設定者可以對傳貰權人請求恢復原狀和損害賠償。傳貰權人違反設定契約的情況有:契約明文規定禁止讓與、設定擔保、轉傳貰、租賃的,傳貰權人而為之;傳貰權人有維持、修繕義務而不為之。
  2.消滅通告。傳貰權于設定時未設定存續期間的,當事人在任何時候都可以向相對方發出消滅傳貰權的通告,相對方自收到通告之日起經過6個月期間,傳貰權歸于消滅。
  3.因不可抗力引起的滅失。傳貰權的標的物全部或者部分因不可抗力而滅失的,其滅失部分的傳貰權歸于消滅。對于部分滅失的情況,傳貰權人就其剩余部分不能達成傳貰權的目的時,可以對傳貰權設定者進行傳貰權全部滅失的通告,并請求傳貰金的返還。
  三、當事人的權利義務論文
  (一)傳貰權人的權利義務
  1.傳貰權人的權利:
  (1)占有、使用、收益傳貰權標的物的權利:依據《韓國民法》第303條的規定,傳貰權人支付傳貰金,并在一定期限內根據不動產的用途占有、使用、收益。
  (2)優先受償權:依據《韓國民法》第303條的規定,傳貰權人對于傳貰金的返還較后順位的債權人有優先受償權。
  (3)對標的物的處分權:依據《韓國民法》第306條的規定,傳貰權人對標的物不動產有轉傳貰、讓與、租賃、設定抵押等處分權利,但是傳貰權于設定時禁止這些權利的除外。
  (4)有益費用償還請求權:依據《韓國民法》第310條的規定,傳貰權人以改良標的物不動產為目的,對此支出的費用及其他有益費用可以向不動產所有人請求償還。
  (5)傳貰金增減請求權:依據《韓國民法》第312條之2的規定,傳貰金因為標的不動產的租稅、租金或者其他費用的提高,又或者因經濟事由的變動使傳貰金的額度變得不合理,則當事者可以請求增加傳貰金的額度。但是這個額度不能超過大統領令所規定的額度。
  (6)傳貰權標的附屬物收買請求權:依據《韓國民法》第316條第2項的規定,若傳貰權人經傳貰權設定者的同意對傳貰權標的物上設有附屬物時,則傳貰權人可以向傳貰權設定者請求收買附屬物。同樣適用于附屬物是從傳貰權設定者購買的情況。
  (7)拍賣請求權:依據《韓國民法》第318條的規定,傳貰權設定者遲延履行傳貰金的返還,則傳貰權人可以請求拍賣傳貰權的標的物。
  (8)物上請求權:依據《韓國民法》第319條準用規定,第213條(所有物返還請求權)、第214條(所有物消除妨礙、預防妨礙請求權)、第216條(相鄰地使用請求權)和第244條(對地下設施等的限制),這些規定使用于傳貰權人之間或者鄰地所有者及地上權者與傳貰權人之間。
  2.傳貰權人的義務:
  (1)支付傳貰金的義務:這是一項基本義務,只有傳貰權人支付傳貰金,才可以占有、使用、收益該標的物。
  (2)維持修繕的義務:依據《韓國民法》第309條的規定,傳貰權人應當維持標的物現狀,并且對其進行修繕。傳貰權人違反此義務的,傳貰權的設定人可也以根據第311條的規定,向傳貰權人請求消滅傳貰權,并且要求恢復原狀和賠償損失。另外,根據第315條規定,傳貰權人違反修繕義務而發生標的物毀損、滅失等情形的,應由傳貰權人負賠償責任。
  (3)恢復原狀的義務:依據《韓國民法》第316條第1項的規定,傳貰權的存續期間屆滿歸于消滅時,傳貰權人應對該標的物恢復原狀。另外標的物上設有附屬物的,傳貰權人可以回收,但是如果傳貰權的設定者提出收買的要求,無正當理由則不能拒絕。由此看出,第316條是傳貰權人和傳貰權設定者之間相互制約的條款。對于附屬物,相互享有收買的請求權。
  (二)傳貰權設定者的權利義務
  1.傳貰權設定者的權利:
  (1)傳貰權標的物處分權:作為標的物所有人,必然對其享有處分權。
  (2)傳貰物附屬物收買請求權:正如之前所說,傳貰權人不僅對附屬物享有收買請求權,傳貰權設定者也對附屬物享有收買請求權。
  2.傳貰權設定者的義務:傳貰權存續期間屆滿歸于消滅后,傳貰權設定者要返還傳貰權人的傳貰金。
  四、傳貰權的優點及其局限
  (一)傳貰權的優點
  1.存續期間的可變更性
  韓國民法將傳貰權的期間規定為傳貰權的存續期間,在當事人約定存續期間的,除了當事人有更新的意思表示外,存續期間一經屆滿,則傳貰權歸于消滅。傳貰權的存續期間根據《韓國民法》第312條第3項規定:傳貰權的設定可以更新,但是其期間從更新之日起不得超過十年。在實踐中,傳貰權的存續期間一般設定為1至2年,其短期利用率較多,這樣一來不僅可以提高建筑物的利用度,也可以說確實保障了傳貰權設定者和傳貰權者的雙方利益。
  2.有利于更好地發揮標的物的使用價值
  《韓國民法》第312條第4項規定:建筑物的傳貰權設定者在傳貰權存續期間屆滿前6個月到1個月的期間內,若沒有對傳貰權者作出變更拒絕或者不改變條件則不認為是更新的通知,期間一旦屆滿,則被看做是同前傳貰權同一的條件而重新設定傳貰權。這種情況,認為傳貰權的存續期間沒有設定。
  這個規定,如果傳貰權者設定特殊的傳貰權標的物,繼續使用建筑物不僅有利于提高建筑物的利用度,也有利于社會經濟的發展。
  (二)傳貰權的局限
  1.法律性質不明確
  關于如何解釋傳貰權的法律性質,學者間存在著分歧。在現實生活中,債權性的傳貰權更優先使用于物權性傳貰權。物權性傳貰權雖然有詳細的規定,但僅限于權利上;相反,對于債權性傳貰權韓國民法中基本沒有做出規定,因此無法確實保障經濟上的弱者。
  2.功能單一
  傳貰權因期限屆滿歸于消滅時,傳貰權設定人負有返還傳貰金的義務。不動產作為傳貰權的標的物,其所有權自始屬于傳貰權的設定者,期間屆滿后傳貰權的設定者若沒有返還傳貰金,傳貰權人也無法取得其標的物的所有權,僅可以通過申請拍賣而得到優先受償而已。因此功能上的單一,可能會不利于傳貰權者的利益。
  3.風險負擔與期間不合理
  《韓國民法》第314條中明確規定因不可抗力而引起滅失的風險問題。因不可抗力造成的風險都由傳貰權的設定者負擔,可能會影響設定者融資等,導致設定者經濟上周轉不靈而陷入困境。
  五、傳貰權對我國立法的啟示
  為了穩定中國房地產市場平穩發展,確實改善和解決城鎮居民的住房問題,借鑒韓國的傳貰權制度有著不可忽略的意義。
  首先,城市人口越來越密集,人們平均享有的土地平方數也隨之減少,特別在大城市,紛紛涌現出“房奴”“蝸居”等現象。因此,在中國借鑒和發展傳貰權制度可以在一定程度上解決城市人口居住的問題。
  其次,房屋的所有權一直屬于傳貰權的設定者,對于房價上漲的部分還可以主張增加其額度,并且可以利用傳貰金去融資、投資。
  最后,對于傳貰權人,在對房屋享有傳貰權時,可以使用、收益、讓與、租賃或者設定抵押,都不受房屋所有人的干涉。這么一來,傳貰權人享有除所有權以外的所有權利,比租賃更加保障了傳貰權人的合法利益。
  
  參考文獻:
  [1][韓]尹大成.傳貰權法的研究[D].成均館大學大學院博士學位論文,1987:222.
  [2][韓]金容漢.傳貰權的本質和技能,財產法的課題和判例[M].博英社,1989:100.
  [3][韓]金基善.韓國物權法[M].法文社,1985:229.

《民商法論文:韓國傳貰制度及其借鑒和啟示》

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